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救市政策刺激需求透支樓市潛伏新危機
2015-10-21 08:14:43救市政策刺激需求透支樓市潛伏新危機
今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市"地王"頻現。筆者認為，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、"地王"現象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的"地王"的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調整期。
從歷史經(jīng)驗來(lái)看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)"地王"頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現來(lái)看，如果土地市場(chǎng)"地王"現象在今年下半年持續頻現，那么，這也就意味著(zhù)2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。
土地市場(chǎng)"高溢價(jià)"、"地王"是魔鬼，這或將導致樓市調控政策由當前的"救市"為主的時(shí)期轉為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。
另一方面，樓市"救市"政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當前經(jīng)濟形勢依賴(lài)樓市越嚴重，中國未來(lái)的樓市形勢越嚴峻，未來(lái)會(huì )隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險。
從短期來(lái)看，當前樓市仍然是調整期，"去庫存"仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調并不會(huì )因為一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變；待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調整也就來(lái)臨了。
從前三季度來(lái)看，"救市"政策頻發(fā)，央行也累計有五次降息四次降準，一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求政策刺激之下開(kāi)始集中釋放，樓市基本面好轉，金九銀十已經(jīng)沒(méi)有什么太多的懸念，價(jià)格也趨于堅挺，甚至接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì )慣性漲價(jià)。
但繁榮的背后是"救市"政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，背后潛伏著(zhù)樓市新危機。而這場(chǎng)危機極有可能在2016年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市可能將陷入新一輪調整周期。
樓市需求透支，"繁榮"不可持續
同策咨詢(xún)研究部結果顯示，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶(hù)均套數已經(jīng)達到1.0套，這意味著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )體現出增速較為平穩、需求更加差異化的特征。
從樓市大趨勢來(lái)看，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪"救市"政策導致樓市基本面復蘇好轉的"大年"不可持續。
從投資增速看，國家統計局數據顯示，2015年1~9月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(cháng)2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(cháng)4.2%），增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速繼續小幅回落，房企投資意愿繼續回落，這也反映出樓市下半場(chǎng)需求不足導致房企投資動(dòng)力不足。
今年"3·30新政"以來(lái)，大中城市（一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據此以為未來(lái)樓市一直會(huì )保持這樣的量?jì)r(jià)走勢，那其實(shí)就是對于市場(chǎng)的誤判。
從市場(chǎng)發(fā)展趨勢來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調整也就來(lái)臨了。筆者認為，央行"雙降"、9·30新政降首套首付之后，本輪樓市量?jì)r(jià)齊升*多持續到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整極有可能會(huì )來(lái)臨。
同時(shí)，美元加息預期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的*優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì )選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會(huì )選擇中國樓市。從這個(gè)角度來(lái)看，中國樓市已經(jīng)被美元"做空"，投資客即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線(xiàn)城市及極少數二線(xiàn)城市當中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢。
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